红星与远洋交易背后的故事

　　原标题：红星与远洋交易背后的故事

　　红星和远洋的交易，就像是一场吸引人的八点档大剧。

　　从他们相互看对眼开始，各种消息甚嚣尘上。

　　3 月 29 日，远洋资本与红星美凯龙联手发文，称远洋资本战略入股红星，以 10.3 亿的价格获得红星地产 18% 的股权。 彼时，远洋方面就透露，基于对此次合作的综合观察，不排除有进一步收购的可能。 之后，远洋对红星地产开展了近 3 个月的背调，他们对红星地产的项目资质都很满意，且对红星地产现在的管理团队也很认可。

　　7 月 18 日，这部剧终于迎来结局。 远洋集团发布公告： 将与关联合作方共同通过天津远璞，拟以 40 亿元的股权对价收购红星地产 70% 的股份。 整个交易由 4 个阶段完成。

　　此前，天津远璞已经受让红星地产 18% 的股份，双方计划在今年 7 月 30 日、8 月 10 日和明年 1 月 10 日前后，分别完成红星地产 22%、11% 和 19% 的股权转让。

　　结合双方交易背后的小细节，从某种程度上，这更像是一场联姻。

　　一

　　联姻的意思，即使是被收购，红星地产基本上还是能活成自己想要的样子。 不知道大家有没有注意到一个小细节，背调过后，远洋不仅接受红星地产的资产包，还将他的职业经理人团队全部接手了过去。

　　红星地产此前一直没有裁员，也没有更换管理团队的动作，这意味着： 股权变更后，除了合作的新项目备案名由红星变更为远洋外，其他地方暂时不会有大的改变。

　　此外，还有很久之前明明传的是——远洋集团将斥资 200 亿收购红星地产。到底是 40 亿还是 200 亿？

　　答案其实已经隐藏在公告中。

　　公告显示，红星地产的交易作价包括两部分，40 亿的股权作价和未来收入的分配。 所以评估这次合作价值的核心是未来收入的预估，在后续的利润分配上，远洋公告显示： 截止 2020 年 12 月 31 日，红星地产已售但未结转的开发物业及自持物业的利润，将由红星控股与天津远璞按照 85%：15% 的比例进行分配； 截止 2020 年 12 月 31 日，未售的开发物业及自持物业的利润，将由红星控股和天津远璞按 70%：30% 的比例进行分配。

　　红星地产是红星美凯龙旗下非常优质和增长潜力的板块，其发展模式类似万达，主要依托红星美凯龙的家居 MALL 捆绑拿地，截至去年销售额即达到了 480 亿元，行业排名第 66 位，曾一度有独立上市的传闻。

　　因为多是底价拿地，且分布城市能级较高，红星地产毛利率可达 25% 至 30%，去年净利率也远超行业水平，做到了 15%。

　　远洋公告，也侧面证明了红星地产的优质： 红星地产共有项目 91 个，其中 70% 分布在上海、苏州、长沙等一二线城市，确保了未来销售价格的坚挺； 其近千亿货值中，绝大部分是住宅，比重达到了 80%，且多为面向刚需和刚改的高效项目，可实现快速去化。

　　对此，他们判断，未来两年红星地产将为他们提供 300-400 亿的销售额，未来能为股东创造的利润达到 200 亿。 简单一点说：200 亿变成 40 亿，是因为接下来每年车建新还能得到一定的由红星地产带来的利润收益。

　　二

　　不是一次性换取大笔资金，而是选择细水长流，进行双方之间的利益捆绑，用一句话形容： 各自 才是这场联姻最大的底气。

　　远洋姓保，中国人寿和大家保险分别是远洋的第一大股东和第二大股东，两者的持股比例合计接近六成。 此外，远洋在融资方面也有着极为突出的优势，三道红线全绿的远洋，有息负债综合资金成本为 5.1%。

　　背后有金主，钱又来得便宜，这半年，远洋都在满市场寻找投资标的。

　　红星地产成立于 2009 年，旗下项目包括购物中心、影城、高尔夫会所、星级酒店、精品百货等多种业态。 经过十多年的深耕细作，红星地产目前已在天津、重庆、苏州、太原、金华、长沙等全国 53 座城市落子，累积项目百余个，待售货值接近千亿。

　　其中，华东、华中、华西占比超过 80%；非常符合远洋集团「南移西拓」战略，自然成为了最理想的标的。 如此背景下，卖掉最容易卖掉，又能卖出好价钱的红星地产，还保留一定的股权，算是个明智的选项。

　　未来，这部分稳定的现金流能够为红星美凯龙的控股提供最广阔的空间。

　　三

　　同时，远洋和红星这场收购，还让我们看到了企业近几年的一个动作： 聚焦主业。 远洋在聚焦，红星也在聚焦。 聚焦，是为了活得更好，更远。

　　红星地产，是红星美凯龙的多元化的板块，2009 年，拿着卖家居的钱，车建新杀进了当地产行业，十年发展成一家中型房企。 饶是发展得不错，但红星美凯龙的多元化不止是他一个，受现在市场大环境不好影响，红星系面临着极大的挑战。

　　7 月 3 日，红星美凯龙和居然之家签署战略合作协议，就是车建新持续深耕家居行业的一个表现。 另一边，远洋也在强调聚焦。 2015 年-2019 年，按照第四步发展战略，远洋的目标是构建住宅开发、不动产开发与投资、房地产金融、客户服务业在内的四元业务格局。

　　到了去年，远洋启动全新第五步发展战略，愿景和目标已经变成了 “聚焦、赋能、强化协同，发展主业。 红星和远洋不是个例。 受去杠杆影响，2018 年以来，许多行业都在强调聚焦主业：

　　房地产行业，万科一声「活下去」，让聚焦收敛成了很多房企在做的事情；汽车行业，多家上市车企出售资产、聚焦主业的动作频频…… 经济有周期，当寒冬来到，无论是企业还是个体，还是家庭，守住现金流，守住主业和专业，不折腾，才能静待下一轮周期的到来。 预计接下来两年，聚焦将是越来越多企业要做的事情。

　　但成人的世界，从来都是「既要又要还要」，从聚焦来说就是： 既想要守住主业，又不想全然丢失优质的多元化业务，还要有一个好的未来。 基于此，红星远洋的股权合作案例，或许能给大家提供一个新的样本。