“不死鸟”佳兆业走到危机边缘：担保理财产品逾期兑付 股价重挫下跌15%

　　原标题：“不死鸟”佳兆业走到危机边缘：担保理财产品逾期兑付 股价重挫下跌15% 

　　危机骤然袭来，“大湾区旧改之王”佳兆业集团(HK:01638)或再一次走到危机边缘。

　　11月4日，由深圳锦恒财富管理有限公司（以下简称“锦恒财富”）发行、佳兆业集团担保的理财产品出现兑付逾期。或受此消息影响，佳兆业集团股价暴跌。截至港股收盘收1.01港元跌幅达到15.13%，创下52周新低。

　　当日下午，佳兆业发布《关于锦恒财富产品逾期兑付的说明》表明态度，称公司绝不“躺平”，已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。

　　佳兆业2009年在香港上市，2014年时曾因“锁房危机” 陷入债务风波，并停牌三年之久。最终在完成债务重组后，2017年复牌重回资本市场。由此，佳兆业在行业有了“不死鸟”的称号。如今再出风波，佳兆业再陷困境。

　　所担保的理财产品兑付逾期

　　锦恒财富理财产品延期兑付，撕开了佳兆业集团脆弱资金面的一角。

　　11月4日，一张“佳兆业再次暴雷，理财产品逾期”的微信截图在新浪微博上流传。该截图显示，“目前佳兆业流动性出现了问题，今天到期的产品出现逾期情况，之后的产品情况也不容乐观。”

　　该截图还透露了这样的信息，“佳兆业不是资不抵债，资产还是比较优质，也都正在卖。”

　　图片来源：网络

　　针对网上流出的相关截图，佳兆业方面向搜狐财经证实：由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品确已出现兑付逾期。

　　“今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，集团的流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。”佳兆业表示。

　　搜狐财经了解到，在11月4日当日，佳兆业方面与锦恒财富理财产品部分投资人的会议，作为佳兆业创始人、董事局主席的郭英成通过电话连线的方式，向投资者 ：佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还（点击查看往期报道：郭英成回应“锦恒财富理财产品兑付逾期”）。

　　截止目前，围绕锦恒财富理财产品的相关信息还有待披露。搜狐财经从一位接近佳兆业不愿具名的人士处了解到，“锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。”

　　另拘了解，该理财产品为以佳兆业一系列项目为底层资产而发行，由佳兆业提供连带责任保证担保。

　　令人疑惑的是，锦恒财富从股权结构上来看，与佳兆业并无直接关联。企查查App显示，锦恒财富成立于2016年4月，为锦恒科技产业控股（深圳）有限公司（以下简称“锦恒产控”）的全资子公司。

　　而锦恒产控在股权穿透后，谢泽东为其时控人、大股东、最终受益人、持股比例为40%，而此人在企查查数据库的查询显示，并未与佳兆业及旗下公司有股权方面、任职等方面的关联。

　　据锦恒产控官网，该公司成立于2016年，总部位于深圳。为中国近2万名高净值人群提供专业的资产配置策略，管理资产规模超300亿，具体业务包括财富配置、不动产、私募股权等。

　　图片来源： 锦恒产控官网

　　搜狐财经注意到，在锦恒产控的官网，于今年7月21日发布了一篇《佳兆业集团与锦恒财富签订战略合作协议》的文章。

　　文章称，“长期以来，佳兆业与锦恒财富一直保持着良好的战略合作伙伴关系。本次战略合作协议的签订，代表锦恒财富与佳兆业集团将由单一方向合作步入多元化产业新发展。”

　　文章还称，“双方将构建多元的战略合作关系，充分整合佳兆业旗下20多个产业领域的优势资源，结合锦恒财富资产管理多元化转型的需求开展深度联动。”

　　根据佳兆业方面的说法，其将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。因此，对于这一理财产品的兑付问题将如何解决，仍需等待。

　　三大国际评级机构下调评级

　　就目前信息来看，佳兆业将其逾期兑付理财产品的原因归结为：“流动性”压力。

　　当前，“房地产行业下行”已是不争的事实。但佳兆业的兑付逾期，仍颇令人感到意外。

　　于今年8月，搜狐财经就佳兆业 一期财报即2021年半年报、2021年中期业绩会进行了跟进。

　　数据显示，截止今年6月底，佳兆业剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”已全部转“绿”。

　　同期，佳兆业的短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，而在手的现金有487.4亿元。换言之，从账面上来看，佳兆业集团足以应付短债（点击查看往期报道：佳兆业中期归母净利增8.46%）。

　　近乎没有预警，佳兆业便出现了今日的风波。搜狐财经试图从佳兆业近期舆情中，去找寻一些蛛丝马迹。

　　近期佳兆业最为关注的是美元债兑付问题，这与许多房企类似。10月14日，佳兆业针对市场传闻对投资者作出澄清与说明，称其于10月9日到期的美元债利息已完成利息转账及支付，并未出现兑付问题。

　　10月15日，佳兆业又表示，其计划回购12月7日到期的票息为6.5%美元债，以增强市场信心。按照彼时佳兆业的说法，此次回购旨在优化公司债务结构并降低杠杆率。

　　Wind数据显示，佳兆业目前尚未到期的境外债券共18只，存量美元债121.51亿美元，其中一年以内到期的债券共5只，余额合计为37.05亿美元，其中一笔票面利率为6.5%的优先票据将在今年12月到期，债券余额为2.5亿美元。

　　值得关注的是，2022年佳兆业将面临33.05亿美元票据到期，折合人民币约213.48亿元，其中明年6月30日到期票面利率为8.5%的优先票据金额 ，为12.55亿美元。

　　但不久之后，佳兆业却被国际评级机构下调了评级。10月18日，穆迪将佳兆业的企业家族评级从“B1”下调至“B2”，将该公司发行债券的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”，并将上述评级列入下调观察名单，此前佳兆业评级展望为“稳定”。

　　穆迪认为，在融资条件趋紧和大量债务到期的背景下，佳兆业的流动性预计将在未来6-12个月内受到削弱，其再融资风险也将增加。

　　10月27日，标普全球评级宣布将佳兆业长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC+”，并将展望调整为“负面”。

　　标普认为佳兆业的资本结构缺乏可持续性，近期有大量债务到期，且流动性正不断减弱。标普预计，佳兆业在未来12个月内将面临巨大的偿债压力。

　　同在27日，誉评级将佳兆业长期外币发行人违约评级（IDR）由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”，回收评级维持“RR4”。

　　单月遭到三大评级下调主体评级的佳兆业，美元债还遭到华人置业多次亏本抛售。华人置业公告显示，10月19日至25日，其先后累计抛售佳兆业发行的美元票据本金金额合计1.55亿美元，造成亏损7.92亿港元，折合约1.02亿美元。

　　同在10月的一则公告，也让外界对佳兆业的资金状况产生了疑惑。

　　10月8日，山东高速金融（HK：00412）公告称，与佳兆业订立认购协议，认购由佳兆业发行的本金总额不超过1.2亿美元(约9.36亿港元)的票据，有关票据以现金方式分两批支付，本金额8000万美元为第一批票据，山东高速金融可酌情选择认购本金额不超过4000万美元的第二批票据。

　　同时，佳兆业将旗下物业上市公司佳兆业美好（02168.HK）67.18%股权抵押予山东高速金融。搜狐财经查询港交所数据发现，山东高速金融目前已获得佳兆业美好约67.18%的保证权益。

　　截至11月4日收盘，佳兆业美好报15.1港元，总市值约23.27亿港元；据此计算，抵押予山东高速金融的该部分股权价值约为15.62亿港元，折合人民币约12.83亿元。

　　佳兆业美好作为佳兆业旗下物业板块，于2018年12月被成功分拆上市。今年上半年，佳兆业美好实现总营收13.25亿元，同比增长约78.8%；归母净利润2.09亿元，同比增75.6%。如以2019年中期数据对比，营收增长137.45%，归母净利润增长132.22%。

　　佳兆业美好预计，2020-2023年公司的收入复合增长率不低于55%，利润复合增长率不低于60%；到2023年，在管面积不低于2.4亿平方米，届时全年目标收入接近70亿元，目标净利润不低于10亿元（点击查看往期报道：佳兆业美好中期营收13亿）。

　　将所持物业这一优质资产的全部股权抵押，佳兆业决心不小，彼时就曾被市场解读为“资金饥渴”。

　　前9月销售额同比下滑

　　自1999年成立以来，佳兆业从深圳起家进入旧改领域，以收购深圳龙岗布吉烂尾项目一战成名，被称为“大湾区旧改之王”。

　　截至2021年6月30日，佳兆业仍有超213个城市更新项目尚未纳入土储，占地面积约5370万平方米。

　　事实上，对于2015年就曾发生过债务违约的佳兆业集团而言，投资人信心更加如黄金般珍贵。

　　在今年8月的中期业绩会上，郭英成就曾多次提及现金流的重要性。他认为，在房地产市场调控政策下，佳兆业也面临很大的挑战，精准调控后，销售端销售完以后，按揭的资金回笼相较以往可能会慢，这也给企业带来了一定的压力。

　　“未来，佳兆业会持续深耕大湾区以及重点一二线城市。并在其中做出调整，在保质、保价、保增长的前提下保证现金流安全，以现金和总量来保证未来的发展。”他彼时表示。

　　在投资端，佳兆业已有所放缓。中指研究院数据显示，2021年上半年佳兆业共计获得9宗土地，仅为去年同期的一半，占地面积58.63万平方米，同比减少53.84%。

　　佳兆业2021年全年销售目标1300亿元，比去年全年销售完成额增长21.6%。 销售数据显示，2021年9月，佳兆业合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%；2021年10月，其合约销售额约81.95亿元人民币，同比下跌30.49%。

　　房地产作为资金密集型行业，销售不畅便会导致回款迅速缩减，这便戳中了房企的命脉。加之当前房地产融资渠道普遍受限的情况，这对于佳兆业而言，无疑是坏消息。

　　而在佳兆业内部，一些调整也在发生，这或也是佳兆业自救的一个缩影。

　　据10月26日流出的市场消息，佳兆业内部发文宣布进行组织架构调整：撤销成都地产公司，相关职能及人员划归西南集团；撤销北京地产公司，相关职能及人员划归北京集团。

　　同时还发布了相关人员任命通知：任命成都地产公司总经理包辽新先生为西南集团总裁助理的表述，但发文却并未提及佳兆业成都公司中相关基层员工的相关调整细节和安排。

　　佳兆业有没有足够御寒的装备抵挡冬天，“不死鸟”如何度过危机？资本市场对这一问题的看法或是悲观的。

　　在11月3日股价大涨逾12%的背景下，11月4日佳兆业股价重挫收盘大跌15.13%，报1.01港元/股，总市值为70.86亿港元，创下52周新低。